Der rapide Anstieg der australischen Immobilienpreise hat zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Ökonomen über die Existenz einer Immobilienblase geführt. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

Das B-Wort macht die Runde, kaum ein Jahrzehnt, nachdem die Hauspreisblase der Vereinigten Staaten spektakulär platzte und eine globale Finanzkrise in Gang setzte. Da die australischen Immobilienpreise weiterhin Rekorde brechen, fragen sich viele, ob dies nachhaltig ist.

Ökonomen sind sich nicht einig darüber, wie man eine Blase definiert oder ob Blasen existieren. Intuitiv existiert eine Blase (und dies gilt für jeden Vermögenswert, nicht nur für Immobilien), wenn der Preis eines Vermögenswerts im Verhältnis zu einem bestimmten Referenzindex zu hoch ist. Und hier ist der Haken: Niemand kann sich darauf einigen, was diese Benchmark sein soll.

Die Benchmark könnte eine Schätzung des Wertes des Vermögenswerts auf der Grundlage einer Sammlung von Variablen sein, die sein Angebot, seine Nachfrage und seinen Preis, die sogenannten Fundamentaldaten, plausibel beeinflussen. Zu den Grundlagen für Häuser gehören Bevölkerungswachstum, Steuerpolitik, Haushaltsgröße, Haushaltseinkommen und viele andere.

Die Ökonomen können sich jedoch nicht darauf einigen, welche Fundamentaldaten den Vermögenspreis bestimmen oder wie wichtig die einzelnen Fundamentaldaten sind. Auch der Wert dieser Fundamentaldaten kann nur geschätzt, nicht beobachtet werden. Es ist subjektiv zu dem Punkt, dass jemand immer in der Lage sein wird, eine Geschichte basierend auf Fundamentaldaten zu erstellen, um zu rationalisieren, warum die Immobilienpreise auf dem Level sind, auf dem sie sich befinden.

Einige Ökonomen schlagen alternative Benchmarks vor, um eine Blase zu messen, wie historische langfristige Durchschnittswerte oder eine Schätzung des zugrunde liegenden Wertes eines Trends. Wenn Vermögenspreise größer sind als diese Durchschnittswerte oder der Trend, dann haben wir eine Blase. Diese Definition ist jedoch zu einfach, weil die Wirtschaft dynamisch ist und sich ständig weiterentwickelt. Sowohl die langfristigen Durchschnittswerte als auch die Trends ändern sich.

Preiserhöhungen und Blasen

Nur wenn die Vermögenspreise unerhörte Höhen erreichen, stimmt die Mehrheit der Ökonomen, einschließlich der Ökonomen, der Überbewertung zu und ist auf eine größere Korrektur (ein Platzen der Blase) zurückzuführen. Selbst dann werden einige Ökonomen die Existenz einer Blase leugnen.

Eines der frühesten Beispiele für eine Vermögenspreisblase war die Raserei auf dem Markt für holländische Tulpenzwiebeln im 17. Jahrhundert - die sogenannte "Tulipmania". Obwohl die Daten lückenhaft sind und viele Historiker keine große Sorgfalt darauf verwandt haben, die Geschichte neu zu erzählen, gibt es wenig mehr zu erklären, wie die Preise für Witte Croonen-Glühbirnen im Januar 26 um 1637 stiegen und in der ersten Woche auf ein Zwanzigstel ihres Höchstwerts fielen Februar.

Dennoch der angesehene Gelehrte Peter Garber argumentierte:

Die wundervollen Geschichten aus den Tulipmanien sind eine Katzenminze, die für diejenigen, die nach Blasen schreien, unwiderstehlich ist, selbst wenn die Geschichten so offensichtlich nicht wahr sind. Sie sind so perfekt für den didaktischen Gebrauch, dass Finanzmoralisierer immer einen bereiten Markt für sie in einer Welt finden, in der sich Investoren mit Angst vor Finanzarmageddon befinden.

Soldaten zerstören Tulpen, um nach dem plötzlichen Zusammenbruch der Tulpenpreise im Holland des 17. Jahrhunderts das Angebot zu reduzieren und die Preise zu stabilisieren. Der Tulip Folly (1882) von Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Unter der Annahme, dass Blasen eine erhebliche Lücke zwischen dem beobachteten Vermögenswert und einem angemessenen Benchmarkwert darstellen, wirft die bloße Existenz dieser Lücke die Frage auf, wie sie zustande gekommen ist. Die Antworten hängen meist von der Psychologie ab, weshalb viele Ökonomen (die die Welt in einem mathematischen Modell darstellen wollen) mit dem Konzept kämpfen.

Bubble-Raserei

Blasen sind letztlich ein Vertrauensspiel, bei dem der Verkäufer den Vermögenswert mit Gewinn an einen Käufer verkauft, wobei letzterer hofft, in Zukunft dasselbe zu tun. Dieses Spiel basiert auf einer kraftvollen Erzählung, die die Vorstellungskraft der Menschen einfängt und sie davon überzeugt, dass sie an der Reihe sind.

Wie George Soros, der berühmte US-Ungarische Multimilliardär Hedge-Fonds-Manager einmal bemerkt:

[...] Blasen wachsen nicht aus der Luft. Sie haben eine solide Basis in der Realität, aber die Realität ist durch ein Missverständnis verzerrt.

Dieses Missverständnis ist die Folge von menschlichem Verhalten und Merkmalen, die vom vollständig rationalen Paradigma abweichen, das in der formalen Ökonomie so oft angenommen wird. Stattdessen, so argumentieren Verhaltensökonomen, weisen die Menschen eine Reihe von Vorurteilen auf.

Dazu gehören beispielsweise der Wunsch, Informationen zu finden, die mit ihren bestehenden Überzeugungen übereinstimmen (Bestätigungsverzerrung genannt) oder die Tendenz, Entscheidungen auf der Grundlage der am ehesten verfügbaren Informationen zu treffen (so genannte Verfügbarkeitsverzerrung). Menschen erleben und versuchen, ihr Unbehagen zu lösen, wenn sie zwei oder mehr widersprüchliche Überzeugungen, Ideen oder Werte haben, und sie verwenden auch einfache Abstraktionen beim Nachdenken über komplexe Probleme und Ereignisse (Framing).

Die Menschen sind schlechte intuitive Statistiker und kümmern sich mehr darum, Verluste zu vermeiden als über Gewinne zu erfahren (Verlustaversion genannt). Die Liste der Fehler im menschlichen Verhalten geht weiter. Darüber hinaus konkurrieren Menschen, soziale Tiere, die wir sind, konkurrieren mit ihnen und emulieren unsere Kollegen, hüten sich wie Schafe und handeln nach Gerüchten.

Gelegentlich verstärken sich all diese Merkmale und Voreingenommenheiten gegenseitig und senden die Preise von Häusern oder Aktien oder was auch immer in die Stratosphäre.

Wer hat Angst vor einer Blase?

Die Blase selbst ist selten ein Grund zur Besorgnis, obwohl junge australische Haushalte, die ihr erstes Zuhause kaufen wollen, anderer Meinung sind. Das Problem ist natürlich, dass jede Blase irgendwann platzt und diese Korrektur ist in der Regel heftig und schmerzhaft, und zwar aus zwei Gründen.

Erstens fallen die Preise für Vermögenswerte oft schneller als sie steigen, so dass die Korrektur nach unten in kürzester Zeit den Wert zerstören kann. Und zweitens werden die meisten Blasen durch Schulden angeheizt, weil die Blase in den späteren Phasen nur expandieren kann, wenn die Nachfrage nach dem Vermögen durch Schulden gedeckt wird.

Diese Kombination - hohe Schulden und sinkende Vermögenspreise - erzeugt einen Teufelskreis, in dem notleidende Schuldner versuchen, ihre Bilanzen zu reparieren und ihre Vermögenswerte zu verkaufen. Dies wiederum drückt den Preis dieses Vermögenswerts noch weiter nach unten, wodurch ähnliche Eigentümer des Vermögenswerts weiteren Stress erleiden und so weiter.

Der mit einer platzenden Blase verbundene Schmerz variiert beträchtlich. Manchmal erholen sich Volkswirtschaften ziemlich schnell von einer geplatzten Blase, wie es nach dem atemberaubenden Zusammenbruch der dot-com Blase.

Allerdings sind Immobilienblasen in einer eigenen Liga. Historisch gesehen haben sie führte immer zu schweren Rezessionenund es gibt keinen Grund zu der Annahme, dass sich dies ändern sollte. Das nächste Mal ist nicht anders.

Die Antworten darauf, wie man mit einer Blase umgehen muss, reichen von "nichts" bis zu "was immer es braucht". Das Problem ist, dass niemand (politische Entscheidungsträger eingeschlossen) zuverlässig eine Blase identifizieren kann.

Wenn es so etwas wie eine Blase gibt, werden wir nur sicher wissen, wann die Blase schon knallt. Frühzeitig zu handeln, um zu verhindern, dass sich eine Blase weiter ausdehnt, ist riskant und unpopulär. Es ist ein tapferer Notenbanker, der die Zinsen in Erwartung eines Anstiegs der Vermögenspreise anhebt, wenn der Rest der Wirtschaft gut summt oder sogar Anzeichen von Schwäche zeigt.

Also, ist Australien mitten in einer Immobilienblase? Ich werde mich strecken und bejahen. Es gibt viele Argumente, warum aktuelle Hauspreise genau dort liegen, wo sie sein sollten, basierend auf den Fundamentaldaten.

Aber meiner Meinung nach übertreffen diese Erklärungen den Geruchstest nicht: zweistellige Steigerungen der Immobilienpreise, kombiniert mit beispiellos hoher Verschuldung der privaten Haushalte (mehr als 120% des BIP, der dritthöchsten der Welt) und Haushaltsschuldenquoten (auch die dritthöchste der Welt), für eine prekäre Situation sorgen. Es braucht nur eine moderate Änderung der Anlegerstimmung, ein paar Zinserhöhungen oder eine spürbare Zunahme der Arbeitslosigkeit, und das ganze System löst sich auf. Ich hoffe ich liege falsch, aber die Geschichte ist auf meiner Seite.

Über den Autor

Timo Henckel, wissenschaftlicher Mitarbeiter, Zentrum für angewandte makroökonomische Analyse, Australische Nationale Universität

Dieser Artikel wurde ursprünglich veröffentlicht am Das Gespräch.. Lies das Original Artikel.

Bücher zum Thema

at InnerSelf Market und Amazon