Wie lösen US Vermietung Housing Erschwinglichkeit

Mietfähigkeit

Wir haben gerade erfahren, dass die Mietkalkulationskrise in Amerika so schlimm ist wie nie zuvor. Leider wird es viel schlimmer.

Die American Community Umfrage für 2014Veröffentlichte vor ein paar Wochen festgestellt, dass die Zahl der Mieter 30% oder mehr ihres Einkommens für das Wohnen zahlen - die Standard-Benchmark für das, was als erschwinglich - erreichte einen neuen Rekordwert von 20.7 Millionen Haushalte um fast eine halbe Million von der Vorjahr. Trotz der Verbesserung der Wirtschaft war der Anstieg fast fünfmal größer als Gewinn im letzten Jahr.

Das bedeutet, dass etwa die Hälfte aller Mieter in Wohnungen unerschwinglich betrachtet leben. Und der jüngste Anstieg kommt oben auf ein deutliches Wachstum seit 2000, die diese Zahl steigt um rund sechs Millionen Haushalte über den Zeitraum, was einer Steigerung von etwa 41% gesehen hat.

Schlimmer noch sind die mehr als 11 Millionen Haushalte mit hohen Kostenbelastungen, die mehr als die Hälfte ihres Einkommens für den Wohnungsbau ausgeben, von sieben Millionen zu Beginn des Jahrhunderts.

Dass so viele Familien und Einzelpersonen Schwierigkeiten haben, ihre monatliche Miete zu bezahlen, gibt Anlass zur Sorge. Mieter in dieser Situation sind gezwungen, schwierige Kompromisse zu machen, um über die Runden zu kommen, einschließlich der Entscheidung, in benachteiligten Vierteln zu wohnen oder sich in einem schlechten Zustand zu befinden. In der Tat, in einem Analyse Ausgabendaten der Verbraucher führten wir an der Harvard Joint Center for Housing Studies, fanden wir, dass Mieter in dieser Situation weitgehend ihre hohe Wohnkosten anzupassen durch erheblich weniger für solche Grundbedürfnisse wie Nahrung und Gesundheitsversorgung zu verbringen.

Dieses wachsende Problem muss angegangen werden, da ein stabiles, gutes Haus zu haben hat eine Vielzahl von Vorteilen zu produzieren, von einer besseren gesundheitlichen Folgen zu verbesserten schulischen Leistungen von Kindern gefunden worden. Es gibt auch zunehmende Beweise dass für obdachlose Menschen und Familien permanent bezahlbaren Wohnraum bietet viel kostengünstiger als die für die vorübergehende Unterbringung bezahlen.

Angesichts des Rückgangs der Immobilienpreise und der steigenden Preise ist es nur allzu leicht zu glauben, dass die Krise der Erschwinglichkeit der Wohnimmobilien auf natürliche Weise nachlassen wird, ohne dass die öffentlichen Entscheidungsträger größere Anstrengungen unternehmen müssen.


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Leider ist das ein Wunschdenken.

Aussichten für Verbesserungen

Die steigende Flut der kostenbelasteten Mieter hat ihre Wurzeln sowohl im realen (inflationsbereinigten) Wachstum der Mietkosten als auch in sinkenden Mietereinkünften.

Seit 2001 ist der mittlere monatliche Mietpreis in den USA deutlich schneller gestiegen als die Inflation, während das Vorsteuereinkommen des typischen Mieters um 11% gesunken ist. Diese Trends waren bereits vor der Rezession und der Wohnungsnot erkennbar, wurden aber seither durch die wirtschaftlichen Schwierigkeiten noch verschärft.

Jetzt, wo die Wirtschaft sich der Vollbeschäftigung nähert und Aussicht auf eine Erholung der Einkommen und den Bau neuer Wohnungen bietet erreicht Ebenen seit den 1980s nicht mehr gesehen, scheint es eine gewisse Hoffnung zu geben, dass das Ausmaß der Mietkostenbelastungen nachlassen würde. Gleichzeitig gibt es aber auch demografische Kräfte, die die Lage verschlimmern werden.

Die beiden am schnellsten wachsenden Segmente von der Bevölkerung in den kommenden Jahren werden diejenigen über Alter 65 und Hispanics sein, von denen beide eher Kostenbelastungen erfahren werden.

Das Joint Centre for Housing Studies hat in Zusammenarbeit mit Forschern der gemeinnützigen Enterprise Community Partners auf der Grundlage erschwinglicher Wohnkosten versucht, zukünftige Trends für kostenbelastete Mieter zu simulieren, basierend auf unseren Haushaltsprojektionen für das nächste Jahrzehnt unter verschiedenen Szenarien, in denen die Mieten weiterhin über den Einkommen liegen. Oder, wo wir eine Trendwende sehen und die Einkommen schneller wachsen als die Mieten.

Wie wir dokumentieren in unserer jüngsten berichtenwir fanden, dass der demografische Kräfte allein die Anzahl der Mieter mit schweren Miete Belastungen durch 11% auf mehr als 13 Millionen von 2025, mit einem großen Anteil an dem Wachstum bei älteren Menschen und Latinos treiben. Das ist unter der Annahme, Einkommen und vermietet sowohl im Einklang mit der gesamten Inflation wachsen.

Wenn wir das Glück haben, dass die Gewinne in den nächsten zehn Jahren um jährlich mehr als 1 steigen werden, würden einige 200,000-Mieter mit schweren Belastungen leicht zurückgehen. Das ist eine Verbesserung, aber nicht annähernd genug, um die aktuelle Herausforderung spürbar zu verändern. Und diese bescheidene Nettoverbesserung würde ein immer noch signifikantes Mietwachstum bei den Hispanics von 12% überdecken.

Aber alternativ, wenn die Mieten weiterhin in einem Tempo, schneller zu wachsen als die Einkommen ähnlich dem, was wir heute sehen, konnten wir die Anzahl der Mieter sehen die Ausgaben mehr als die Hälfte ihres Einkommens für das Wohnen erreichen 14.8 Mio., was einer Steigerung von 25% gegenüber dem heutigen Rekordniveau. Das würde 31% der US-Mieter bedeuten - und höchstwahrscheinlich zumindest ein paar von Ihrer Familie und Freunden - würde verzweifelt durch zu bekommen kämpfen werden.

Was können wir dagegen tun?

Was müssen wir tun, um dieser Situation zu begegnen?

Da sinkende Einkommen ein wesentlicher Teil des Problems sind, müssen Anstrengungen zur Erhöhung der Gehaltszahlungen in die Lösung aufgenommen werden. Die Erhöhung der Mindestlöhne wird in gewissem Maße helfen. Notwendig sind auch Verbesserungen in der allgemeinen und beruflichen Bildung, die die Menschen auf menschenwürdige bezahlte Jobs vorbereiten.

An der Gehäusefront, gibt es auch ein starkes Argument für eine Ausweitung der Unterstützung für die niedrigsten Einkommen Haushalte der Nation. Über 28% der Mieter verdienen Sie weniger als US $ 20,000 pro Jahr. Bei diesem Einkommen müssen die monatlichen Wohnkosten $ 500 oder weniger betragen, um erschwinglich zu sein.

Der private Markt kann einfach keine Wohnungen zu so niedrigen Mieten liefern. Öffentliche Hilfe ist erforderlich, um die Lücke zu schließen. Derzeit jedoch nur etwa einer von vier Haushalten Wer sich aufgrund seines Einkommens für diese Bundeswohnungsbeihilfe qualifiziert, kann sich eine dieser Einheiten sichern. Im Gegensatz zu anderen Programmen im sozialen Sicherheitsnetz ist Wohnbeihilfe kein Anspruch. Und wir kommen nicht annähernd an die volle Finanzierung von Wohnungsbeihilfen heran, um allen Anspruchsberechtigten zu helfen.

Die überwiegende Mehrheit derer, die Gesicht gelassen werden Worst-Case-Gehäuse Bedürfnisse so genannten, mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Unterbringung zahlen oder in stark unzureichenden Wohn leben.

Das Gehäuseproblem lösen

Es gibt zwei Hauptwege, auf denen wir die Wohnungshilfe in den letzten Jahrzehnten erweitert haben: 1) Gutscheine für die Wohnungswahl dass subventionieren monatlichen Kosten für Häuser findet der Mieter auf dem privaten Markt oder 2), indem die Kosten für neue Wohnungen oder die Sanierung bestehender Wohnungen mit Unterstützung der Subventionierung Low Income Housing Tax Credit.

Beide Programme haben ihren Platz. In Märkten, in denen preisgünstige Wohnungen in verschiedenen Stadtvierteln nicht knapp sind, sind Gutscheine sinnvoll, um bereits existierende Wohnungen zu nutzen. Gutscheine haben auch das Potenzial, mehr Auswahl zu geben, wo Einwohner in einem Großraum leben wollen.

Das Wohnbaukreditprogramm spielt auch eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, bestehende subventionierte Wohnungen zu erhalten, die neue Investitionen erfordern, um Quartiere, in denen sich neue Wohnungen positiv auswirken können, umzukehren und erschwinglichen Wohnraum in Gegenden zu schaffen, in denen dies sonst nicht möglich wäre.

Dennoch könnten beide Programme von Reformen profitieren, um sicherzustellen, dass die Mittel effizient genutzt werden und dass die angebotenen Wohnmöglichkeiten nicht in benachteiligten Stadtvierteln konzentriert sind.

Zum Beispiel begann die Abteilung für Wohnungsbau und Stadtentwicklung vor kurzem ein Pilotprogramm, das die Variabilität der Marktmieten in Nachbarschaften in den maximal seine Gutscheine Abdeckung mieten Faktoren. Derzeit ist es die Grenze eingestellt wird, ist das gleiche für eine gesamte Stadtgebiet. Der neue Ansatz würde es ermöglichen, dass Grenze in Nachbarschaften zu variieren, zu deren Gunsten eine größere Auswahl an, wo sie leben und auch HUD halten von überzahlend in Notstandsgebieten zu geben.

Es gibt auch Vorschläge für eine Reform des Steuerkreditprogramms für Wohneigentum, um eine breitere Palette von Einkommensniveaus zu ermöglichen und es den Menschen leichter zu machen, Hilfe in Hochkostenmärkten wie New York, San Francisco und Boston zu erhalten, wo die Mietlasten zunehmen ein Problem bei Haushalten mit mittlerem Einkommen und nicht nur bei den Armen.

Die Grass Roots

Neben diesen Bemühungen des Bundes spielen auch staatliche und lokale Regierungen eine wichtige Rolle bei der Förderung eines größeren Angebots an erschwinglichem Wohnraum.

Zusätzlich zu den öffentlichen Mitteln für diesen Zweck legen diese Regierungsebenen Landnutzungsvorschriften und -politiken fest, die die Produktion von erschwinglichem Wohnraum ankurbeln können. Allzu oft schrecken sie die kostengünstige Herstellung von Wohnraum durch komplexe und kostspielige Genehmigungsverfahren sowie die Grenzen der möglichen Wohnformen ab.

Angesichts der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung, die die Zahl der Mieter mit hohen Kosten für die kommenden Jahre auf Rekordniveau halten dürfte, wird das Problem nicht verschwinden. Uns fehlt jedoch immer noch die politische Dringlichkeit, die notwendigen Schritte zu unternehmen, um etwas gegen das Problem zu unternehmen. Die Erschwinglichkeit der Wohnungen ist in keiner der Präsidentschaftsdebatten aufgetaucht.

Es könnte sein, dass es historisch von den am meisten benachteiligten Familien und Individuen der Nation getragen wurde. Aber mit der Zahl der Mieter, die mit hohen Kosten belastet sind, erreicht jedes Jahr die Herausforderung, jeden Monat die Miete zu zahlen, mit jedem weiteren Jahr eine große Sorge für ein breiteres Land.

Es ist Zeit, dass unsere politischen Führer Notiz nehmen und Maßnahmen ergreifen.

Über den AutorDas Gesprächs

Chris Herbert, Geschäftsführer des gemeinsamen Zentrum für Housing Studies, Harvard University. Andrew Jakabovics, Senior Director für die politische Entwicklung und Forschung zu erschwinglichen-Gehäuse Non-Profit-Enterprise Community Partner, Co-Autor in diesem Artikel.

Dieser Artikel wurde ursprünglich veröffentlicht am Das Gespräch.. Lies das Original Artikel.

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