Wie Regierungen in einem Teufelskreis von Wohnungspolitik und Preisen gefangen sind

Ob die Hauspreise überhöht sind begrenztes Angebotoder aufgrund von Transfers an Investoren und Hauseigentümer ist die Regierungspolitik jetzt in einem Teufelskreis gefangen. Der in unseren Häusern angesammelte Reichtum ist zu einem zentralen Teil des Rentensystems geworden, und die Regierung selbst kann es sich nicht leisten, dass die Preise fallen. Das Gespräch

Großzügige Steuererleichterungen und Asset-Test-Konzessionen auf dem Familienheim haben Anreize für die Anhäufung von Reichtum im Immobilienmarkt geschaffen und den Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten angeheizt.

Staatliche Unterstützung für Hauskäufer und Eigentümer wird in Form von der Erste Hausbesitzer-Zuschüsse, Stempelabgabenund die Befreiung der Familie von Kapitalgewinnsteuer, GrundsteuerSowie das Rente und andere Vermögenswerte Tests. Diese Subventionen und Konzessionen tragen dazu bei, dass das Vermögen in der Familie attraktiver wird als andere Vermögenswerte.

In vielen Immobilienmärkten können durch Engpässe bei der Flächenversorgung und durch Planungskontrollen die Zersiedelung der Städte begrenzt werden, während der Nachfragedruck auf die Wohnimmobilien weiter zunimmt. Daher sind Städte wie Sydney zu "Schnellkochtöpfen" geworden, in denen die Subventionen stattfinden Folge steigender Hauspreise angesichts der begrenzten Flächennachfrage.

Der Politik-Preis-Zyklus

Das Familienheim ist zu einem Eckpfeiler des australischen Rentensystems geworden. Anhaltende Preissteigerungen bei den Häusern haben dazu geführt, dass die staatlichen Einkommensbeihilfen in Australien auf einem historisch niedrigen Niveau liegen im Vergleich zu anderen Ländern mit niedrigeren Wohneigentumsquoten wie Schweden und den Niederlanden. Dies basiert auf der Annahme, dass die einkommensschwachen älteren Menschen sehr wohlhabend sind und daher mit kleineren Renten auskommen können.


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In der Tat, in einer Zeit der alternden Bevölkerung haben die Regierungen ältere Australier dazu ermuntert, ihren Vorratshaushalt zu nutzen den eigenen Ruhestand finanzieren und die Spannungen zwischen den Generationen lockern. Zum Beispiel die Produktivitätskommission Altersfreigabesystem für ältere Menschen empfiehlt älteren Hauseigentümern, gegen ihr Wohneigentum zu zahlen, um die Kosten für die Altenpflege zu decken.

Das funktioniert natürlich nur, wenn die Hauspreise weiter steigen.

Wenn die Hauspreise fallen, wird der Zyklus unterbrochen und das Haus der Familie ist möglicherweise nicht mehr eine angemessene Basis, um die Bedürfnisse der breiten Bevölkerung im Ruhestand zu unterstützen. Im Falle eines langfristigen Rückgangs der Wohnimmobilienpreise würden die Privatpersonen eine höhere Einkommensunterstützung von den Regierungen benötigen, wenn ihre persönliche Vermögensbasis schwächer wird. Dies würde wiederum zu einem Anstieg der staatlichen Sozialversicherungsausgaben führen.

Auf lange Sicht

Aber selbst wenn die Immobilienpreise nicht sinken sollten, gibt es in diesem System ein Paradoxon. Um ein gesundes Wohneigentum für Rentner zu erhalten, müssen die Immobilienpreise hoch bleiben. Der Politik-Preis-Zyklus zielt also darauf ab, das Wohneigentum als eine wichtige Säule des Wohlfahrtssystems zu erhalten. Es hat jedoch auch dazu geführt, dass sich der Wohnungsbesitz zunehmend in den Händen kleinerer Untergruppen konzentriert. Vor allem konzentriert sich die Wohneigentumsquote auf ältere Generationen.

Wie diese Grafiken zeigen, hat sich die generationsübergreifende Kluft zwischen den Generationen in den letzten zwei Jahrzehnten vergrößert. In 2011 war das durchschnittliche Wohneigentum von Hausbesitzern im Alter von 45-64 Jahren fast doppelt so hoch wie der Wert der 25-44-Jährigen. Der Anteil des Wohnungseigentums der Bevölkerung, der von den 45-64-Jährigen gehalten wird, hat sich zwischen 1990 und 2011 auf Kosten der alten 25-44-Jahre ausgeweitet.

Dies bedeutet, dass das System möglicherweise langfristig entwirrt werden könnte. Wenn eine große Anzahl von jungen Menschen weiterhin mit Preisbarrieren für Wohneigentum konfrontiert ist, wird die Wohneigentums-Säule innerhalb des Sozialsystems geschwächt, da die zukünftige Bevölkerung der Eigenheimbesitzer schrumpft.

Kurzfristig wird eine bedeutende Gruppe von Millennials die Vorteile von Wohneigentum verpassen. Solange sich die Regierungen jedoch nicht mit einigen fundamentalen strukturellen Problemen befassen, die derzeit in unserem Steuertransfersystem verankert sind, gibt es auf lange Sicht eine erhebliche Schwäche unseres Sozialfürsorgesystems, das auf Wohnraum aufbaut.

Über den Autor

Rachel Ong, stellvertretende Direktorin, Bankwest Curtin Economics Center, Curtin University

Dieser Artikel wurde ursprünglich veröffentlicht am Das Gespräch.. Lies das Original Artikel.

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