Bis zu 40% der Verkaufsfläche werden nicht benötigt - hier ist, was damit getan werden kann

Bis zu 40% der Verkaufsfläche werden nicht benötigt - hier ist, was damit getan werden kann
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COVID-19 richtet weiterhin Chaos bei Einzelhändlern an. Da im Oktober in Teilen des Vereinigten Königreichs strenge neue Beschränkungen eingeführt wurden, treten Fußgängerzonen, Einkaufszentren und Einzelhandelsparks außerhalb der Stadt auf ist gefallen: Es ist jetzt um 32% gegenüber dem Vorjahr gesunken, wobei regionale Städte die Hauptlast tragen. Viele Einzelhändler zahlen keine Miete und Einige Vermieter erwägen dies rechtliche Maßnahmen.

Doch so schrecklich COVID-19 auch war, der Einzelhandel hatte ernsthafte Probleme. Die Realität ist, dass es in Großbritannien viel zu viel Verkaufsfläche gibt. Der Umgang damit wird eine der großen Herausforderungen dieses Jahrzehnts sein.

Die Krise im Einzelhandel

Einzelhandel beschäftigt mehr Leute als jeder andere britische Sektor - etwa 2.9 Millionen, von denen zwei Drittel für die 75 größten Unternehmen arbeiten und 394 einen Umsatz von rund 2019 Milliarden Pfund erwirtschaften. In den letzten Jahren waren dies diese Unternehmen ringen mit höhere Personalkosten aufgrund von Erhöhungen in der Mindestlohn;; höher Business-Tarife (Grundsteuern), insbesondere für große Geschäfte in erstklassigen Lagen; ein schwächeres Pfund seit dem Brexit-Votum von 2016, wodurch Importe teurer werden; und Online-Wettbewerb.

Großbritannien hatte bereits die dritthöchste Stufe des Online-Shoppings in der Welt vor COVID-19 (16% der gesamten Einzelhandelsausgaben, nur von China und Südkorea übertroffen). Jetzt online geworden Noch leistungsstärker: Der Höchststand lag im Juni bei einem Drittel aller Einzelhandelsumsätze in Großbritannien. Wo immer es sich niederlässt, wird es höher sein als vor der Pandemie.

Online-Verkäufe in Großbritannien in% des gesamten Einzelhandels

Britische Online-Verkäufe in% des gesamten Einzelhandels (bis zu 40% der britischen Einzelhandelsflächen werden hier nicht benötigt, was damit getan werden kann)ONS

Dank des Online-Shoppings und des anderen Drucks auf den physischen Einzelhandel so viel wie 40% Die Produktionsfläche kann dauerhaft über den Anforderungen liegen. Das sind rund 42 Millionen Quadratmeter, das entspricht 175 Westfield Londons, 227 Metrozentren oder 284 Bluewater Einkaufszentrum.

Dies hilft zu erklären, warum Intu, Eigentümer großer Einkaufszentren wie Gatesheads Metrocentre, Manchesters Arndale and Trafford Centers und Birmingham's Merry Hill, gegangen ist in die Verwaltung im Juni. Viele seiner Zentren sind jetzt verkauft or auf neue Geschäftsführung übertragen wie die Intu-Gruppe abgebaut wird.

Andere große Vermieter haben ebenfalls Probleme. Hammerson (zu deren Zentren Brent Cross, Birmingham Bullring und Bristol Cabot Circus gehören), Britisches Land (Sheffield Meadowhall und Drake Circus in Plymouth) und Grundpfandrechte (Bluewater in Kent, Leeds White Rose und Buchanan Street in Glasgow) befanden sich in einer Achterbahnfahrt an der Börse und standen mit ihrem Überangebot an Einzelhandelsflächen vor einem ähnlichen Dilemma.

Aktienkurse der wichtigsten britischen Einzelhandelsvermieter

Aktienkurse der großen britischen Einzelhandelsvermieter (bis zu 40 Prozent der britischen Einzelhandelsflächen werden hier nicht benötigt, was damit getan werden kann)Blau = Britisches Land, Rot = Land Securities, Türkis = Hammerson. Handelsansicht

Mildernde Umstände

Ein Silberstreifen der Pandemie waren Vermieter, die ihre Beziehung zu Mietern neu gestalten mussten. Wie von der britischen Regierung freiwillig vorgeschlagen Code of PracticeVermieter, die im Juni herauskamen, müssen mit Einzelhändlern zusammenarbeiten, damit alle diese Zeit überleben können. Dies beinhaltet die Senkung der Mieten auf ein nachhaltigeres Niveau.

Zum Beispiel sieht der Markt eine Rückkehr zu Umsatzmieten, wo Mieter eher einen Prozentsatz des Umsatzes als eine nominale „Marktmiete“ zahlen, die nicht mit den wirtschaftlichen Bedingungen zusammenhängt. Diese Flexibilität kann die Leerfläche bis zu einem gewissen Grad verringern.

Ein weiterer mildernder Faktor ist, dass die meisten Einzelhändler immer noch eine Präsenz auf Hauptstraßen oder in Einkaufszentren wünschen. In der Tat die Sperre sah eine große Verschiebung in Inlandsausgaben zu lokalen Convenience- und Nachbarschaftsgeschäften in den Vororten.

Einzelhändler haben auch traditionelle und Online-Verkäufe kombiniert, indem sie Kunden dazu ermutigten, für die Lieferung nach Hause am nächsten Tag zu bestellen oder zu klicken und abzuholen. Dies gibt ihnen einen weiteren Grund, physisch präsent zu bleiben. Gleichzeitig sind Online-Händler wie Amazon Eröffnung von High Street Stores ihr Angebot zu ergänzen.

Der Weg in die Zukunft

Trotz dieser Innovationen dürfte es insgesamt immer noch einen großen Überschuss an physischen Geschäften geben. Was kann also getan werden?

Einige Räume könnten als Büros genutzt werden, obwohl die Pandemie stark zugenommen hat Fernarbeiter, von denen einige möglicherweise nie wieder im Büro arbeiten. Geschäfte in Kinos, Restaurants oder Kegelbahnen zu verwandeln, ist ebenfalls keine Lösung, wenn der Freizeitsektor von Pandemiebeschränkungen am härtesten betroffen ist.

Die vielleicht produktivste Gelegenheit ist die Neuentwicklung für einen vielfältigeren Mix komplementärer Verwendungszwecke - wie von führenden Einzelhändlern bestätigt Bill Grimseys Rufen Sie an, um „besser wieder aufzubauen“.

In Städten und Gemeinden könnte dies auch Universitäten und Hochschulen umfassen, die ihre Standorte erweitern. Galerien, Werkstätten und Ausstellungsräume für den Kunst- und Kreativsektor; Gemeinschaftsunternehmen und Hubs; und Gesundheits- und Wohlfühldienste, die in der Zeit nach COVID von wesentlicher Bedeutung sein werden, wie Sozialfürsorge und psychische Gesundheit. Solche Nutzungen könnten durch öffentliche Mittel unterstützt werden, und die Vermieter erkennen an, dass einige Mieter, die niedrige Mieten zahlen, besser sind als gar keine Mieter.

Einige überflüssige Gebäude und leer stehende Obergeschosse könnten ebenfalls in Wohnhäuser umgewandelt werden die Rückkehr zum urbanen Leben der 1990er und XNUMXer Jahre. Die Regierung könnte die wieder einführen Leben über dem Laden (LOTS) Schema, die solche Umbauten in dieser Zeit subventionierten.

Viele Gebäude eignen sich jedoch nicht leicht für Wohnzwecke. Die Versorgungsunternehmen haben möglicherweise Schwierigkeiten, Müllabfuhr, Wasser- und Abwasseranschlüsse sowie Parkplätze bereitzustellen. Entspannung planen kann manchmal die Notwendigkeit einer Baugenehmigung für den Wechsel zur Wohnnutzung beseitigen, aber es gibt immer noch komplexe Bauvorschrifteninsbesondere in Bezug auf Brandschutz und Notfallzugang.

Traditionelle Hauptstraßen haben auch mehrere Eigentümer, die nicht immer zusammenarbeiten. Town Center Manager und Business Improvement Districts (BIDs) können hier helfen, obwohl wir es vielleicht sehen müssen BIETET diese Abgabe zusätzliche Geschäftstarife für Vermieter anstelle von Mietern, wie in Deutschland, um Vermieter an den Verhandlungstisch zu bringen.

Einkaufszentren haben zumindest den Vorteil eines einzigen Eigentümers. Als eigenständige Ziele werden sie oft (zu Recht oder zu Unrecht) als zu groß angesehen, um zu scheitern, insbesondere solche, die in die Struktur von Stadtzentren wie Liverpool One oder Eldon Square in Newcastle eingewebt sind. Ihre Funktionsfähigkeit wird daher für die Behörden eine hohe Priorität haben.

Einige Einkaufszentren außerhalb der Stadt hatten bereits vor der Pandemie Pläne für neue Wohn- und Freizeitentwicklungen. Ein Beispiel ist die Projekt zu bauen 2,000 neue Häuser rund um das Gateshead Metrocentre. Die Idee wäre, das Zentrum neu auszurichten und den Nutzungsmix zu diversifizieren, um a größere GemeinschaftEs wird jedoch nicht einfach sein, neue Familienhäuser in einer Umgebung zu schaffen, die rund um das Auto gestaltet ist.

Solche Herausforderungen sind nicht besonders neu: Vor 25 Jahren hätten wir es als „Regeneration mit gemischter Nutzung“ bezeichnet. Dieses Mal wird es von überschüssigen Einzelhandelsflächen angetrieben, die ironischerweise größtenteils auf den ehemaligen Industriestandorten errichtet wurden, die in den 1980er und 1990er Jahren renoviert wurden.Das Gespräch

Über den Autor

Paul Michael Greenhalgh, Professor für Immobilien und Regeneration, Northumbria Universität, Newcastle

Dieser Artikel wird erneut veröffentlicht Das Gespräch unter einer Creative Commons-Lizenz. Lies das Original Artikel.

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