Käufer von Eigenheimen an der Küste ignorieren steigende Hochwasserrisiken und steigende Versicherungsprämien

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Florida ist nicht der einzige Staat, der mit Küstenüberschwemmungen zu kämpfen hat. Unternehmen in Annapolis, Maryland, sind mit immer häufigeren Hochwasser- und Sturmflutüberschwemmungen konfrontiert, ebenso wie Hausbesitzer in Teilen von Virginia, South Carolina und anderen Bundesstaaten. Jim Watson / AFP über Getty Images

Apollo Beach, Florida, ist ein Labyrinth aus Kanälen, das von Hunderten von Häusern gesäumt ist, die direkt am Wasser stehen. Die gesamte Gemeinde südlich von Tampa liegt nur etwa 3 Fuß über dem Meeresspiegel, was bedeutet, dass sie bei steigendem Meeresspiegel von Sturmfluten bedroht ist.

Hauskäufer entlang der US-Küsten können das Überschwemmungsrisiko jeder Immobilie so einfach überprüfen wie die Größe der Schlafzimmer – die meisten Immobilienangebote an der Küste jetzt Details zu künftigen Hochwasserrisiken enthalten die den Klimawandel berücksichtigen. In Apollo Beach zum Beispiel erreichen viele der Grundstücke mindestens 9 von 10 auf der Hochwasserrisikoskala.

Dieses Wissen hält Hauskäufer jedoch nicht auf.

Häuser am Wasser sind Verkauf innerhalb von Tagen auf den Markt zu gehen, und die gleiche Geschichte spielt sich ab entlang der Küste Südfloridas zu einem Zeitpunkt wissenschaftlich Berichte warnen über die steigenden Risiken von Küstenüberschwemmungen, wenn sich der Planet erwärmt.

Wir sind Professoren für Stadtgeographie und Amerikanische Politik die der Immobilienbranche folgen. Um zu verstehen, warum Menschen ein Risiko ignorieren, das zu teuren Schäden führen und schließlich ihren Immobilienwert senken könnte, haben wir mit Hunderten von Immobilienmaklern in Florida über die Beweggründe und Bedenken ihrer Kunden gesprochen.

Folgendes haben wir gelernt.

Nichts zwingt Käufer dazu, langfristige Risiken in Betracht zu ziehen

Wir haben Ende 680 2020 lizenzierte Immobilienmakler in Florida befragt Antworten deuten darauf hin dass potenzielle Hauskäufer bei der Suche nach neuen Häusern im Großen und Ganzen die Anfälligkeit für Höhen oder Überschwemmungen nicht berücksichtigen und dass die Verfügbarkeit detaillierter Hochwasserrisikokarten wenig oder gar keine Auswirkungen auf sie hatte.

Ein Teil des Problems könnte darin bestehen, dass Hypothekenbanken und Gutachter die Anfälligkeit von Immobilien für den Anstieg des Meeresspiegels nicht berücksichtigen, sodass Hauskäufer das Risiko nicht sofort in ihren Brieftaschen spüren. Wohlhabendere Käufer, die keine Hypothek benötigen sind nicht erforderlich zum Kauf einer Hochwasserversicherung, und der Kongress hat a Geschichte des Zurückrollens Hochwasserversicherung Tarif erhöht.

Kurz gesagt, nichts zwingt Käufer, die langfristigen Risiken in Betracht zu ziehen.

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Viele Strandhäuser und -gemeinden in Florida sind durch den Anstieg des Meeresspiegels und Sturmfluten gefährdet. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group über Getty Images

Gleichzeitig zeigen Studien deutlich, wie sich Risiken in Kosten niederschlagen. Ein aktuelles Papier von Wissenschaftlern, die Hochwasserrisikokarten erstellen, ergab, dass Hillsborough County, Florida, Heimat von Apollo Beach und Tampa, wahrscheinlich eine 70% Zunahme an jährlichen Hochwasserschäden bis 2050 aufgrund des Klimawandels. Das ist weniger als eine 30-jährige Hypothek entfernt.


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Was Immobilienmakler hören

Wir argumentierten, als wir hat die Umfrage 2020 gestartet dass, wenn ein Teil der Bevölkerung hochwassergefährdete Immobilien meidet, die Nachfrage zurückgehen und die Preise fallen sollten. Unsere vorherige Umfrage im Jahr 2018, an der Hausbesitzer an der Küste Floridas beteiligt waren, hatte festgestellt, dass Republikaner und Demokraten gleichermaßen glaubten, dass ihre zukünftigen Hauswerte nicht durch steigende Meere beeinträchtigt würden.

Um die Theorie zu testen, dass der Markt das Hochwasserrisiko weitgehend ignoriert, haben wir Immobilienmakler gefragt, was sie gesehen haben: Inwieweit haben sie beobachtet, dass die Hauspreise für hochwassergefährdete Immobilien entweder fallen oder nicht so schnell steigen? 11 Prozent gaben „überhaupt nicht“ an. Nur 680 der XNUMX Makler gaben an, dass die Hauspreise für hochwassergefährdete Objekte „sehr häufig“ stagnieren oder fallen.

Wir haben auch gefragt, ob sie gesehen haben, wie Hypothekenbanken Kreditanträge abgelehnt oder Gebühren für Kredite in hochwassergefährdeten Gebieten erhöht haben, beispielsweise in Form von Punkten oder Hypothekenversicherungen. 7 % sagten „überhaupt nicht“ und nur XNUMX % sagten „eher häufig“, „sehr häufig“ oder „immer“.

Die überwiegende Mehrheit der Makler, fast 70 %, sagte, dass sie in den nächsten fünf bis zehn Jahren nur geringe Auswirkungen auf den Immobilienmarkt erwarten.

Hier ist einiges von dem, was sie sagten.

„Die Leute kaufen und werden immer noch in den Küstengebieten Floridas kaufen, und wenn sie kaufen, wird es keinen Wertverlust geben. Die größte Gruppe von Käufern, die den Markt antreiben, sind Menschen im Ruhestand oder kurz vor dem Ruhestand, und sie glauben, dass sie lange weg sein werden, bevor sich der Klimawandel auswirkt. Sie kaufen hauptsächlich nach Gefühl und berücksichtigen nicht die langfristigen Betriebskosten. Sie kaufen auch mit Bargeld und ohne Hypothek.“

Selbst Kreditgeber haben derzeit keine wirklichen Anreize, Hypothekenanträge für Immobilien abzulehnen, die durch einen zukünftigen Anstieg des Meeresspiegels gefährdet sind. Bundesbehörden, die konforme Hypotheken kaufen derzeit nicht erforderlich das Sammeln von Informationen über das Hochwasserrisiko oder den wahrscheinlichen Anstieg des Meeresspiegels. Wenn sich diese Anforderungen ändern würden, würde das Hochwasserrisiko in die Kreditvergabeentscheidung übersetzt.

„Käufer von Küstengrundstücken sind finanziell in der Lage, risikoloser zu sein und können sich den höheren Versicherungssatz leisten oder sich selbst versichern. Der Anstieg des Meeresspiegels ist derzeit auf unserem lokalen Markt kein Thema.“

Die staatliche Hochwasserversicherung wird seit Jahren stark durch US-Steuergelder subventioniert. Tatsächlich schuldet das National Flood Insurance Program dem US-Finanzministerium Schulden ungefähr $ 20 Milliarden für Ausgaben, die die Prämien der Eigenheimbesitzer übersteigen. Ab dem 1. April 2022, alle seine neuen und erneuerten Hochwasserversicherungspolicen unterliegt a neues Preissystem mit der Bezeichnung Risk Rating 2.0 darauf ausgelegt, Risiken zu berücksichtigen.

Aber das Programm politischem Druck von Mitgliedern des Kongresses ausgesetzt um sicherzustellen, dass die Zinsen nicht zu schnell steigen oder zu hoch werden. Darüber hinaus unterliegen Käufer, die Häuser gegen Barzahlung kaufen, was ein relativ großer Teil des Marktes in Südflorida ist, nicht den Anforderungen einer Hochwasserversicherung.

„Wohlhabende Menschen werden immer noch von der Idee begeistert sein, direkt am Meer zu leben, aber sie werden wahrscheinlich viel Geld ausgeben, um die Immobilie widerstandsfähiger gegen die Auswirkungen des Meeresspiegelanstiegs zu machen. Das bedeutet, dass sich die Nachfrage nach High-End-Immobilien vielleicht nicht so stark abschwächen wird.“

Einige Makler deuteten an, dass wohlhabende Hausbesitzer die Risiken ernst nehmen und planen, in strukturelle Veränderungen zu investieren wie zum Beispiel die Erhöhung von Häusern das könnte ihre Grundstücke vor dem Anstieg des Meeresspiegels und Sturmfluten sicherer machen.

Der Markt integriert keine langfristigen Risiken

Durch Meeresspiegelanstieg und Sturmrisiken Aufgrund des Klimawandels kommen wir zu dem Schluss, dass viele der derzeit in Südflorida verkauften Häuser ihre 30-jährige Hypothek nicht ohne Schäden oder teure Anpassungen überdauern werden und dass der Weiterverkauf von Häusern sehr wahrscheinlich anfällig für den Anstieg des Meeresspiegels werden wird immer schwieriger.

Die politischen Entscheidungsträger in Florida haben das Risiko bisher entweder ignoriert oder nur begrenzte Maßnahmen ergriffen, um Schwachstellen zu beheben, wodurch die Risiken manchmal an anderer Stelle erhöht wurden. Wann zum Beispiel Deiche errichtet werden, können sie das Einspülen von Sand verändern und die Erosion in benachbarten Gebieten verstärken.

Viele Menschen glauben, dass „der Markt“ sich um dieses Problem kümmern wird: dass Hauskäufer, die die drohenden Risiken erkennen, die Preise für gefährdete Immobilien herabsetzen und schließlich ihre Attraktivität und ihren Wert verringern werden. Aber was wir von Florida-Immobilienmaklern gehört haben, lässt Zweifel an der Annahme aufkommen, dass der Markt dieses Risiko bereits integriert hat.

Über den Autor

Risa-Palme, Professorin für Urban Studies und Public Health, Georgia State University und Toby W. Bolsen, außerordentlicher Professor für Politikwissenschaft, Georgia State University

Dieser Artikel wird erneut veröffentlicht Das Gespräch unter einer Creative Commons-Lizenz. Lies das Original Artikel.


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